商圈精耕我们很多人都知道，但是具体是什么呢?房产经纪人如何商圈精耕呢?下面向你们为我们一起来看看!

　一、何为商圈精耕

　简单来说，商圈精耕就是门店之座落点的商圈内，主动和客户接触或互动。时刻保持关系，发掘潜在客户，并且制造门店口碑的一种经营上的努力。房产经纪人在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握房产市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的商圈开发和行销，以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介门店实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店同时经营。

　商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。

　二、为何要商圈精耕

　房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓Farming-商圈精耕，就象种田一样，努力细心耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，同事可以让公司长期保持地区优势。

　商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，首先通过商圈精耕，在客户询问相关楼盘信息时，经纪人对楼盘信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分中高端的客户而言，他们的购房目标往往相当明确，常常会直接指定想购买的意向楼盘，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘产品的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。

　为何商圈精耕：

　1，因为距离短，拜访经营，带看销售皆方便，节省时间;

　2，地段行情及市场动态，能更深入了解;

　3，专人专职的区域经营，资源有效分配;

　4，强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系;第一手获得待租售房源和客源;

　5，建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问;

　6，参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人，无论是买卖房屋时都指名找您。

　切记!深耕就是生根。商圈精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问，让您达到集客的功效，您好像管区的人一样关心他们，成为他们的职业顾问，自然业绩也讲滚滚而来。

　随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来越重要。特别是目前市场处于买方市场，如何满足购房客户的要求，迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在。商圈精耕可以形成局部优势，不论竞争对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能形成局部优势，在?小池塘里当最大鱼?，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入经营，赢得客户信赖，仍能成为赢家。

　一般来说，我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周围字形成车程10分钟内的为核心商圈。

　三、商圈的划分

　车程10分钟到20分钟为次要商圈，车程20分钟以上为影响力商圈。

　或者我们可以这样划分，以门店为圆心，门店周围3至5公里为核心商圈，5公里到10公里为次要商圈，10公里外为影响力商圈(小城市的范围可以适当缩小)。我们精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的开发和驻守，OPENHOUSE等房产房源集中展示活动可以在影响力商圈内进行(一般由公司的几家门店联合做房源集中展示，市场调查等活动)。

　核心商圈：核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占门店的成交额的55-70%

　次要商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占门店的成交额的15-25%

　影响力商圈：指门店可以达到或者有影响力的区域。顾客一般不会直接抵达，而是通过广告OPENHOUSE等其他形式上门的，一般占门店成交额的10%以下。

　四、商圈精耕的主要内容

　1、大楼名称的档案建立(楼高、屋龄、外观、特色、物业管理费之多寡)

　2、互通街道的号码，商圈内住宅种类的区分(新旧社区、楼层区分，等级、住户水准、大小环境)

　3、街口、大马路边转角商店名称标示。

　4、路段行情、房价分析(销售中，已成交之行情建档类)

　5、预售个案的了解分析(推出日期、可售户数、平均单价、店铺的主要单位、车位价格、诉求重点、产品特色、销售率、客户的重要来源分析)

　6、商圈所属区域的内房屋或精华个案的分析。

　7、商圈所属区域的发展沿革(过去、现在和未来)

　8、商圈所属区域的人文背景。

　9、商圈所属区域的重要公共设施调查统计(公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等)

　10、商圈布告栏数量的统计。

　11、人口结构与户数统计。

　12、商圈所属区域内各大楼机构布置名册建立(开发信函、自荐函、生日卡、问候卡、小赠品，公司DM等之寄发)

　13、与区域内各店铺、大厦或社区管理员、小超市老板、水电抄表工、社区负责人、报刊亭、邮递员等建立良好关系。

　14、公司及同行销售中之房源了解，分析比较。

　15、城市计划动态的掌握(道路计划、公园、停车场、图书馆等到公共设施之预定计划、重大交通建设之规划及完工日期，土地征收、整编、用途变更等)

　16、配合社区邻里之活动，主要积极参与，建立自身及公司的形象。

　17、区域内空地、空屋之统计调查。

　18、与商圈区域内开发公司建立良好关系，寻求尾盘开发代理。

　19、寻求定点形象，房源等看板之张挂地点。

　20、定期检讨商圈动态，随时改变策略，主动出去。

　(1)将所有安排之商圈合理分为若干部分，按时间有计划的安排行程

　(2)在地图上事先计划好行走线路，可按之字型线路行走并做好记录

　(3)所记录的道路注明名称及行驶方向，将物业及设施注明名称及门牌号标注标号分列于商圈图附表中。

　(4)回店内将当天记录重新整理进行汇总。

　五、商圈精耕的模式和分类

　商圈精耕的分类：

　1、 楼盘的精耕：指对门店所属商圈内楼盘进行详细的精耕和了解。

　2、 人脉的精耕：建立与门店所属商圈内各色人等的深厚人脉关系。

　商圈精耕的模式：

　一、直接进驻

　1、 由公司出面，建立和所属楼盘物业管理公司的合作(公对公)

　2、 由公司出面，建立和所属楼盘物业管理人员的合作(公对私)

　3、 经纪人个人与物业管理公司工作人员的合作(私对私)

　二、间接进驻(日常针对性开发和销售，展示)

　根据门店的实际成交或者业绩需要，有选择性的在所属楼盘内进行商圈日常驻守、销售、房源展示等活动。

　六、商圈精耕经营的步骤

　商圈精耕经营的步骤：

　1、制定商圈调查计划，计划包括：商圈范围划定，调研周期和项目，参与人数，工作分工，行政图准备和商圈分割，物品准备，调研步骤分解，执行监督，商圈调查部卷设计，变量控制等等一系列的工作。商圈调查可分为三种形式进行，第一种形式是家庭访问调查，第二种形式是实地调查，第三种形式是对项目地段中的交通人流、公共设施带来的人流及其他人流进行问卷调查。

　2、商圈调查前的准备工作：参与商圈调查的经纪人要认真学习，充分理解商圈调查的重要性，对模糊事项和自己认为更合理的建议要在行动前向上级领导提出。进行一系列的物品准备，包括名片，交通工具，各种文件，宣传小册子，纸笔，地图等等，熟悉并准备好调查的目标和内容安排，以及各种所需表格。对店长和经理安排的行事要提前熟悉，并安排自己下一天的行程。

　3、调查的注意事项：经纪人着装，是统一制服还是便服要依据当时的具体情况而定，分组开展工作，各小组的任务要明确，足够的名牌和宣传彩页，房源和客源的登记单。还有问题清单，因为在调查过程中可能有客户咨询相关问题，要积极专业的'给予回答。商圈调查一般在五个工作日内完成。

　4、分商圈范围：以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构，确定商圈名称、商圈分类、商圈范围

　5、实地勘察其范围内地理环境，并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、市场、学校、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物等信息资料

　6、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境，包括道、街、巷、弄、号，明确社区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料。

　7、绘制商圈图：

　汇制和整理商圈资料内容：(图纸统一使用A4纸绘制，纸张朝上为北。几张A4纸合并为一份商圈图。)

　(1)主要建筑物：每栋楼需标示楼高，7层楼以上应标大楼名称。

　(2)门牌：街角和巷道两旁，应注明门牌号码。

　(3)街道，单行道或双行道，道路宽度(每部车宽2米)

　(4)公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。

　(5)生活设施：自选商场、带领连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。

　(6)相关憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、移动通讯塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。

请问一下面试租房经纪人职位需要准备什么资料，注意哪些方面的问题？尽量详细点，谢谢了！

网络房产经纪人与传统中介门店业务员相比较，有至少二点明显区别:

1、前者大部分无底薪，但业务提成比例高，基本至少在50%以上

2、门店经纪人基本都是门店聘请的员工，是雇佣关系；而网络房产经纪人是经纪人个人与房产中介门店的合作关系。

网络房产经纪人专职、兼职均可，并不局限在某区域作业。

在具体业务操作上，网络房产经纪人更多利用网络媒体发布、管理、寻找相关房源案源信息。好比在网络上建立起自己的个人网上小门店来开展业务。网络房产经纪人一般至少会在网络上建立自己的博客，将自己的信息（包括房源、成交案例、房产政策解读等）对外发布以此寻找客户。另外网络论坛、相关网络交友圈等处也可时常发现网络房产经纪人的身影。

网络房产经纪人并不代表其所有业务流程全部通过网络。网络是经纪人的平台之一，在线下经纪人通常会有自己的或者可以合作的业务门店作为签约谈判场所。

工作的时间与方式也是网络房产经纪人可以自由自主安排的，相比原有中介模式而言更具人性化、合理化，给所有想要在房产经纪行业中有所作为的创业者提供了非常好的条件。

目前中国国内房产三级市场的逐渐规范与调控是产生网络房产经纪人的根本原因。由于不需要负担高额的门店租金及风险，很多业务能力较强的经纪人，包括之前自己独立开店的房产从业人员都加入到网络房产经纪人的行列。

国内目前运作网络房产经纪人比较成熟的是筑巢独立房产经纪人联盟，网址：duli.cnnest.com

房产中介的日常与杂记

百度上都有的

租房经纪人

租房经纪人，指沟通房地产租方与被租方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人、联系人、中间人、经理人或介绍人。租房经纪人除应具备一般能力和处理经纪业务活动能力外，还应具备与经纪活动密切相关的其他方面的能力，如表达能力、交流能力、公关能力、谈判能力、广告宣传能力、权衡价值得失能力，解决一些突发事件的应变能力等等。

分享

工作内容

（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；

（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；

（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；

（4）申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。

应具备的知识素质

基础知识方面

经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。要懂得市场调查、市场预测的一些基本方法，熟悉商品房市场，特别是房地产市场供求变化和发展的基本规律、趋势，了解经济模式、经济增长方式对房地产活动的影响。在文化知识上应达到大专以上学历，取得房地产经纪人协理从业资格，有的甚至要求能很快看懂电子屏幕上的国际英文传真。就普遍现象来说，文化程度越高，对业务的适应能力越强，成为合格出色的房地产经纪人的可能性越大。

专业知识方面

由于不同类型房地产商品有着各自的特定使用对象和流通渠道。因此房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。 随着知识经济时代的到来，一个房地产经纪人要做好自己的工作，对知识方面的要求越来越高，如随着计算机的普及，网络经济的出现，一个优秀的房地产经纪人也必须掌握计算机知识等现代科学技术，如数据库技术，办公软件应用，网络技术等。 目前，中国已加入WTO，经济全球化对中国的影响日益显著，国外企业和人员大量进入中国，并日益频繁的参与房地产交易。因此房地产经纪人员还必须掌握至少一门外语，才能更好地为各类外籍人士提供经纪服务。 社会主义市场经济是法治经济，房地产经纪人从事经纪活动要有法制意识和法律观念，要依法开展经纪活动并依法维护自己和其他当事人的合法权益。经纪人要认真学习和掌握基本法律知识，如民法、合同法、商标法、广告法、税法、反不正当竞争法、保护消费者权益法、经纪人管理办法、以及城市房地产管理法等与房地产经纪有关的法规。 房地产经纪人的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会及心理方面的知识也是房地产经纪人所必须掌握的。从基本方面来讲，主要包括人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响，国家的社会发展形势和政府的主要政策，大众心理、消费心理等。

其他辅助知识

这些知识主要包括：社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等方面的知识。这些知识不会直接表现为具体的业务技能，但它可以使专业知识的运用得心应手，恰到好处，使经纪活动更具吸引力和艺术性。在房地产经纪活动中，除了要懂得如何评估房地产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等必须的专业知识和技能，还应当对地理知识、民俗风情、社区文化、家庭结构、人口变化和邻里关系等社会学、民俗学的知识有较多的了解。此外，房地产经纪人还必须有较高的文化修养，应尽可能多的阅读和欣赏文学、艺术作品，提高自己的艺术品味和鉴赏力。

为了探究二手房市场究竟情景怎样，并以二手房经济窥视现行房产热度，我入职了太原某家大型中介机构。

填入职表的时候，我很不专业地问HR求职岗位那一栏是不是填“房产销售”，他回答应该填“房产经纪人”。哦，现在大家比较反感销售的说法，所以改用经纪人这个新鲜的词。后来我去别的地方看，也发现他们的名片一溜烟全是“房产经纪人”或“资深房产经纪人”。两者的区别在于你是否在中介待够了一年。我不由得想起明星经纪人这个职业，不知道房价继续涨的话，房产经纪人是否也会成为让大家又爱又恨又高危的职业呢？

入职前，我多了一个心眼，打电话询问一位比较“资深”的经纪人老哥。老哥告诉我，应该先问好公司培训费、服装费、端口费是否要自己交，或者事后在工资里扣除。问清楚实习期工资是多少，提成如何计算。我也如实做了，起到防患于未然的作用。后来我才知道，端口费对于中介来说也是一笔不小的开支，在58同城网站如果要开设端口，在太原每个月要花500元左右。端口的意思是让平台网站给你一个端口，从这个端口你可以获取无穷的客户电话号码，这些客户以前可能直接或间接地询问过有关房产的事项，所以他们中间就可能有你的潜在客户，抓住他们，你就有提成了。不也没必要担心中介骚扰，因为中介很赶时间，如果你本身不打算买房，他们也不会几天一个电话催促你，挂了电话以后就赶紧打下一个了。这些电话号码是从哪里来的呢？一、以前在各个中介询问过的客户，问同行要电话。二、上门登记过的客户。三、在网站上发布求购求租信息的客户。四、有过装修、家具家电、购置新房行为的客户。五、求职网站的适龄外地客户。所以，500元其实就是信息交换费，提供信息的平台干的事情，本质上和快递公司记录用户信息是一样的。其实从详细程度来说还不如快递公司，因为快递的地址是固定的，而中介无法深入买卖双方的生活工作，大额交易总是让人慎之又慎。

典型的房产经纪人工作一天是这样的：早晨8点左右打扫卫生、开始上班。闲聊一会儿，打几个电话询问客户是否要买房租房。想一想昨天还有哪些比较好卖的房源没有发朋友圈，编辑好用词发一波。9点到10点，在房多多等房源软件里盯着看有没合适的新房源出现，如果有，骑上电动车三五成群去看房，一般也不会看很远的，都在周围3-5公里，懒一点的就缩小到2公里。到楼下停好车，上楼、穿鞋套、敲门、表明来意、看房、拍照片。这个过程可能会碰到许多同行，因为房东拿着钥匙，他一次性就让所有中介都看了，省的自己一趟一趟跑着麻烦。同行都穿着制服，五颜六色的如同彩虹。如果这套房子确实价格很合适，同行会更多一点，达到15-20人，恰逢敲门待主人应答之时，一大帮人围着防盗门，好像110扫黄。上午这么看一两套房，回来继续打打电话或者闲聊一会儿，就到了中午。中午吃完饭午休，下午2点上班，再重复一遍上述过程。根据天气情况，会有买家要求看房，这时候就带着买家去看房，当然要提前问好钥匙在哪。晚高峰之前，经纪人同办公室人员协调，开始打印各种促销海报，一般都打印100张左右，然后出去四处张贴。晚上7点下班，但是实际会晚一点，有的老板会布置任务或者讲评。但是据我观察，部分链家地产和中环地产会开到8点之后，不知道是员工自愿加班、打广告还是出于什么目的。

中介常年无休，偶尔会有轮休。大专学历薪资是1800元，本科薪资是2000元，提成每家不同，其实都是赚取2.5%中介费的一部分。一名资深房产经纪人，一个月最多能拿到8-9千，淡季时候或者大多数经纪人，一个月4-6千不等。有些中介嗅觉灵敏，感觉最近没有什么好房子，就把重心放到租房上面，一套房的中介费是一个月房租，这样即使公司拿走一部分，自己积少成多，也是客观的收入。

中介机构分两种，一种是本地连锁，一种是跨地区连锁。前者如易佳房产，后者如我爱我家。跨地区连锁中介一般规模很大，像链家的生态就搞的很大，我爱我家也和58同城合作线上线下一把抓。在各大房源发布平台上查看房源，许多都是我爱我家的中介，可见渗透力度。

中介本身是不生产产品的，他多发现一个房源后捂住不放，就多一个独家房源，这样成交几率就大一点。事实上也是如此，太原我爱我家是不允许别的中介从他那里拿房东钥匙带领买家看房的，而其他中小型中介却允许这一点。

今年，太原二手房平均月成交量约2000套，百度一搜房产中介，出来的结果约4000个，也就是每月里两个中介店只卖一套房子。而太原的成交面积一般平均值为70平米，这样算下来每个月全太原市的中介佣金只有3500万，平均分到每个店，只有1.75万，这也只够房租和员工工资以及其他消耗支出了。如果按照帕累托最优的二八情况，20%的中介店占据80%的佣金，那就是800个店铺拥有2800万佣金，平均每个店铺也只有3.5万，毛利润为2万左右。这2万的利润，全部按照提成发放，如果是一个典型的小店面，两名中介+一名值班人员+一名老板，3人分2万，老板占50%以上，一人也就是最多五千元，加上底薪，也就是七千元左右。但是实际上，二八的分布是极端情况，一般都到不了5000这个数字，不然也不会有4000个店铺，取平均分布与二八情况下的一个算数平均值，也就是提成为2500元，应该是太原中介的一个平均收入水平了，应该说对于一名外来务工且没有过硬技能的人员来说，收入比较客观，可以供得起一套房龄老一点的二手房了。事实上，年头稍微长一点的中介也都在太原有了自己的房子，毕竟他们近水楼台先得月，而且自己买也不用套中介费。

中介有几个比较讲究的地方。

用词比较讲究。看一个中介的广告，就可以知道这个房子的缺点。比如房子如果不是南北通透，他就一定不会写这个特点，而是会替代成“看房方便”或者“交通便利”之类的词语。所以，你只要熟知一个房子该有的关键词特点，对照一下广告少了哪些，就一定是缺点了。如果实在不知道房子该有哪些特点，就去58同城或者房天下看几页房源，重点看他的标题，积累上20-30个房子，特点也就差不多收集齐了。其实，他们的广告并不只是给买房的人看的，还通过虚高价格给卖房的人看，卖房的人一被鼓动，就登记了，这样他们就有更多独家房源了。

话语比较讲究。每一个新中介都会拿到一套打印好的话术，小公司的话术资料是从网上抄下来的，大公司的话术资料一部分是网摘，一部分是融合自身经验和特点。拿到话术，就可以根据实际情况分别对买卖双方使用了。对卖方，中介会使劲说房子不好卖，让他便宜一点。对买房，中介会使劲说房子竞争很激烈，赶紧买，不要砍价了。这样就可以从中赚取差价，当然，这个是私下进行的，而且因为是卖方市场，如果碰到一个不懂行情的、焦急的买家，中介会主动和卖方透露，然后教卖家如何配合拔高价格。接着，中介会和买家沟通，软硬兼施让买家支付定金。所谓软，就是动之以情晓之以理；所谓硬，就是给买家灌毒鸡汤、冷嘲热讽，让他感觉自己再不买房就特别low了。

挖人比较讲究。经纪人的流动性很强，常常干不了几个月就走了。虽然不像三和大神那样干一个月就走，但背后的逻辑有一点类似，那就是没有硬核技术的行业，往往流动性都很强，至少是流动意愿都很强。有能力和志向的经纪人会考虑自己开店，没志向的会选择一家不那么逼仄的店面继续混着，几个熟知的好友集体过去，看房就和玩耍一样，也没什么不好。更重要的是，中介的盈利模式是老板纯靠员工的佣金抽成的，所以在房源紧张的情况下，多一个人就能多撒开一张网，收获的机会也会更多一些，而下一单的收益必然比底薪要高，所以员工是多多益善，如果加上不要底薪的兼职（部分小型中介有），那收益就更客观了。在这个基础上，中介就没有理由不招人，而且会抢先招人。各个中介店面门头的LED屏无一例外都在滚动播放招聘广告，就是这个原因。有的中介HR苦于从市场上招人太难，一有主动上门的就会十分热情，更有甚者，还直接打电话给中介，请求对方过自己这边上班——其实这个很好找，去任何一个平台网站，置顶的几个房源的电话一定都是中介。

担保比较讲究。如果不是全款买房，去银行办理贷款时是需要收取担保费的。这个担保费，名义上有很多说法，但实际上如果有银行的关系，有一部分是可以自己拿的。也就是说，如果有银行的关系，自己当老板的志向会更强烈，事实上也会更顺利一点。

中介的人际关系，表面风平浪静，暗地波涛汹涌。如果是菜鸟，许多人倒是比较宽容，并夹杂些许的嘲弄，如同部队里老兵对新兵那样。如果是资深，那么高手过招就比较微妙了。他们往往表面一团和气，但真到了利益攸关的时候就会见缝插针，其中不乏有打破规矩者。比如一位登门的求购者，如果先有一名经纪人在跟他洽谈，恰好这个经纪人有突发业务即将被打断一两分钟，其他经纪人就会趁机和求购者交流，并最终使经纪人到自己这里来，因为如果跟进、带看、居间合同上写的是自己的名字，就可以拿这个佣金了；如果不争不抢，就没这个机会。事实上，每次的跟进，公司都会要求记录在内部的一体化信息平台上，到时候发放佣金，也会参考这个。如果原先接待的经纪人处理完了突发业务，就形成了两虎相斗的局面，最终会以某种方式结束：要么激烈的争斗，要么按照老人带新人的模式五五平分佣金，新人担负一些周边任务，如驾车、后续跑手续、拍照发布等。如果选择的是前者，情况往往是某个人即将离职；如果选择的是后者，证明资深经纪人有一定的操控能力，而后者赚钱意愿不是特别强烈。中介的人际关系，反应了服务行业的人际关系。服务行业本身不生产产品，他们只是产品的搬运工。他们甚至不生产核心服务，而只能提供一些周边的服务，最起码太原的中介是这样。国外部分中介，可以细分为买方中介、居间中介、卖方中介三种，分别只负责和一个群体沟通，这样的服务更以人为本、更贴近客户，这样才有提供核心服务的可能，才有赚取溢价的机会。而眉毛胡子一把抓，也就价格平平，没有新的利润点，在蛋糕不变大的情况下，迟早变为惨烈的红海。如果蛋糕变大，交易频繁，中介就会自我驱动进行分化，这几年的重庆房产中介就是这样。比较有名的有欧成效推荐的知梦团队，他们只做买方中介，额外收取交易额3%的服务费。他们熟练运用各种互联网工具发布消息，成立各种买房社群，在本就“幅员辽阔”的重庆市里绞尽脑汁筛选、挖掘笋盘（市场价的80%以下的房子）。这是一个双赢的局面，买方中介得到了不菲的服务费，买方得到了优质的笋盘，一举两得。但是，这个模式又是严重依赖于金融和政策的，因为买方多为外地人，社保缴纳不够就无法取得资格购房，这中间还有一层服务，至于具体是什么，就靠我们想象了。

如果真有一本《房产经纪人的自我修养》的书，那么首先就是选择，选择一个金融环境良好且房产市场广阔的城市或城市群。接着就是在提升专业技能的同时，提升金融、政策的认知能力和灰色地带的资源获取能力，积累部分资源。然后，是锤炼专业技能于某个方向，能满足潜在用户的定制需求，比如快速寻找弹钢琴的人最多的小区里某个房子，并和之前的资源、认知能力配合组合起来。最后，就是接洽大牛，砸钱要求背书，自己抱团开始接单，同时持续发放广告。

这个套路，也适合其他不提供针对具体人的、核心服务的服务行业。